質問　建物所有を目的とする借地契約はどのような場合に終了しますか。

回答　建物所有を目的とする借地契約は、合意解約、存続期間の満了、債務不履行ないし履行不能に基づく解除などにより終了します。

合意解約

地主と借地人の双方が合意して、借地契約を終了させる場合です。合意解約により借地契約が終了すると、借地人は、借地契約の終了に基づき、借地上の建物を収去して更地にしたうえで、地主に土地を返還しなければなりません。しかし、折角建てた建物を収去するということは、借地人にとっては不利益です。そこで、合意解約をする場合、地主が借地上の建物を買取る義務はありませんが、借地人は、合意解約の際に、地主に対して借地上の建物の買取りを求めて交渉するのが良いでしょう。

存続期間の満了

　一般の借地契約においては、存続期間が満了し、かつ更新されないことにより、終了します。

すなわち、存続期間の満了時に、借地人からの更新の請求に対して、地主が更新を拒絶し、かつ契約を終了させることについて正当事由のある場合には、借地契約は終了します。このとき、借地人は、地主に対して、借地上の建物の買取を請求できます。

なお、定期借地権は、契約の更新をしない旨を、予め特約で定めた借地権なので、契約が更新されることはなく、また建物の買取請求をしない旨の特約があれば、建物買取請求もできません。

債務不履行ないし履行不能に基づく解除

相手方が契約違反となる行為を行った場合、債務不履行に基づき契約を解除することにより、借地契約は終了します。但し、借地契約は、当事者間の信頼関係に基づくものですので、契約を解除するためには、債務の不履行が当事者間の信頼関係が破壊する程度に至っていることが必要とされています。

借地人の債務不履行としては、賃料の不払い、増改築禁止特約がある場合の建物の無断増改築、借地の用法についての制限特約がある場合の用法違反、借地の無断譲渡転貸などがあります。

　地主の債務不履行としては、借地人の借地の使用を妨害するなどがあります。

地主が意図的に借地人の借地の使用を妨害しなくとも、地震などにより借地の形状が変わり、借地を当初の目的のとおりに利用できなくなった場合には、履行不能として借地人は直ちに契約を解除することができます。

借地人の債務不履行に基づき契約が解除された場合、借地人は、地主に対して借地上の建物の買取を請求することはできないとされています。なお、借地の無断譲渡・転貸に基づき解除された場合、借地権の譲受人・転借人が地主に対して建物の買取請求をすることはできます。

当事者の死亡

　借地契約の一方当事者が死亡して、その当事者に相続人がいない場合にも契約は終了します。相続人がいる場合には、相続人は、その当事者の地位を承継するので、契約は終了しません。